Vermögensverwaltende GmbH und Gewerbesteuer: Die erweiterte Kürzung verständlich erklärt

Warum eine GmbH immer Gewerbesteuer zahlt

Bei einer GmbH kommt es für die Gewerbesteuer nicht darauf an, was sie tut. Das Gesetz behandelt alles, was eine Kapitalgesellschaft tut, als Gewerbebetrieb, ganz gleich, womit sie ihr Geld verdient. Eine GmbH, die nur Wohnungen vermietet oder nur Wertpapiere hält, ist deshalb gewerbesteuerpflichtig wie ein Handwerksbetrieb.

„Vermögensverwaltende GmbH“ ist also kein eigener Typ von Gesellschaft mit eigenen Regeln. Der Begriff beschreibt nur, was die Gesellschaft tut. Buchführung, Jahresabschluss, E-Bilanz, Steuererklärungen und Veröffentlichung sind dieselben wie bei jeder anderen GmbH. Welche Pflichten das im Jahr sind, zeigt die Zeitachse.

Gerechnet wird in drei Schritten. Ausgangspunkt ist der Gewinn. Dazu kommen bestimmte Hinzurechnungen, etwa ein Teil der Zinsen und Mieten, und es gehen bestimmte Kürzungen ab. Das Ergebnis heißt Gewerbeertrag.

Er wird auf volle 100 € abgerundet und mit 3,5 Prozent vervielfacht. Auf diesen Messbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an, einen Prozentsatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Einen Freibetrag gibt es für die GmbH nicht.

Der Hebesatz hat eine gesetzliche Untergrenze, und sie ist gestiegen: Bis 2026 galt ein gesetzlicher Mindesthebesatz von 200 Prozent, ab 2027 sind es 280 Prozent. Was das für einzelne Gemeinden heißt, zeigt die Seite Mindesthebesatz. Ihre eigene Steuer können Sie mit dem Gewerbesteuer-Rechner nachrechnen.

Die erweiterte Kürzung: der Mietgewinn bleibt außen vor

Für Gesellschaften, die nur eigene Grundstücke verwalten, gibt es eine zweite, viel größere Kürzung. Sie tritt an die Stelle der einfachen. Abgezogen wird dann nicht die Grundsteuer, sondern der ganze Teil des Gewerbeertrags, der aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes stammt.

Wo der Antrag steht: die Gewerbesteuererklärung

Beantragt wird die erweiterte Kürzung in der Gewerbesteuererklärung des Jahres. Vier Bedingungen ergeben sich aus dem Wortlaut des Gesetzes:

• Nur auf Antrag.Die erweiterte Kürzung kommt nicht von selbst. Sie muss beantragt werden.
• Ausschließlich eigener Grundbesitz.Die Gesellschaft darf nur eigene Grundstücke verwalten und nutzen. Daneben darf sie eigenes Kapitalvermögen verwalten, also zum Beispiel Guthaben und Wertpapiere.
• Entweder oder.Einfache und erweiterte Kürzung gibt es nicht nebeneinander.
• Nur der Teil aus dem Grundbesitz.Gekürzt wird der Gewerbeertrag, der auf die Grundstücke entfällt. Zinsen und andere Erträge aus Kapitalvermögen bleiben gewerbesteuerpflichtig.

Das Wort „ausschließlich“ ist der Punkt, an dem es in der Praxis hakt. Jede andere gewerbliche Tätigkeit ist im Grundsatz schädlich, soweit sie nicht ausdrücklich zugelassen ist.

Das Gesetz lässt nur wenige Nebentätigkeiten in engen Grenzen zu, etwa die Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien, den Betrieb von Ladestationen und bestimmte Einnahmen aus Verträgen mit den Mietern. Die Grenzen sind als Anteil an den Mieteinnahmen bestimmt.

Betriebsaufspaltung: wenn die Immobilie der eigenen Firma dient

Ausgeschlossen ist die erweiterte Kürzung außerdem, wenn das Grundstück dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die GmbH ihr Gebäude an die Firma ihres eigenen Gesellschafters vermietet.

Wortlaut, Ausnahmen und die zugelassenen Anteile stehen im Einzelnen unter Die Kürzung für Grundbesitz seit 2025.

Bei Verlust oder ohne Mieteinnahmen

Gekürzt wird nur ein positiver Gewerbeertrag. In einem Jahr mit Verlust gibt es nichts zu kürzen; die Erklärung ist trotzdem abzugeben.