Holding
Wenige Buchungen – und trotzdem ein Abschluss.
Gewerbesteuer: die Kürzung für Grundbesitz ist seit 2025 eine andere
Nicht mehr 1,2 % des Einheitswerts, sondern die als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer.
Diese Seite erklärt, was im Gesetz steht und was dieses Programm daraus rechnet. Sie ist keine Beratung im Einzelfall und darf keine sein. Ob eine Vorschrift auf Ihren Fall passt, entscheiden Sie — das Programm fragt und rechnet.
Fundstelle. § 2 StBerG
Kurz gefragt (3 Fragen)
- Wonach bemisst sich die Kürzung für Grundbesitz seit dem Erhebungszeitraum 2025?
- Seit dem Erhebungszeitraum 2025 wird stattdessen um die im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden Grundbesitz gekürzt. Gekürzt wird also nicht mehr ein Prozentsatz eines Werts, sondern der Betrag, der in der Gewinnermittlung wirklich als Grundsteuer-Aufwand steht.
- Muss die Grundsteuer auf einem eigenen Konto gebucht werden?
- Gekürzt wird nur, was als Betriebsausgabe erfasst ist. Wer seine Grundsteuer auf einem Sammelkonto für sonstige Abgaben bucht, kann den Betrag nicht beziffern — und was sich nicht beziffern lässt, lässt sich nicht kürzen. Praktisch heißt das: Die Grundsteuer gehört auf ein eigenes Konto. Das ist eine Buchungsempfehlung und keine Vorschrift; sie folgt aus dem Wort „erfasste“ im Gesetzestext und steht so auch in der Fachliteratur.
- Gibt es die einfache und die erweiterte Kürzung nebeneinander?
- Beide Kürzungen addieren. Das Gesetz sagt „An Stelle der Kürzung nach Satz 1“ — entweder Satz 1 oder Satz 2, nie beides.
Fundstelle. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
Was sich geändert hat
Die Gewerbesteuer knüpft an den Gewerbeertrag an: den Gewinn aus Gewerbebetrieb, erhöht um die Hinzurechnungen und vermindert um die Kürzungen. Eine dieser Kürzungen betrifft den Grundbesitz — er trägt schon Grundsteuer und soll nicht zusätzlich in vollem Umfang Gewerbesteuer auslösen.
Fundstelle. § 8 GewStG; § 9 GewStG
Bis zum Erhebungszeitraum 2024 wurde der Gewerbeertrag um 1,2 Prozent des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes gekürzt.
Bei Betriebsgrundstücken war dabei nicht der reine Einheitswert anzusetzen, sondern 140 v. H. des auf den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964 beruhenden Einheitswerts; im Beitrittsgebiet galten die Sonderregeln.
Fundstelle. § 121a BewG; R 9.1 Abs. 2 GewStR; § 133 BewG
Seit dem Erhebungszeitraum 2025 wird stattdessen um die im Erhebungszeitraum als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden Grundbesitz gekürzt.
Gekürzt wird also nicht mehr ein Prozentsatz eines Werts, sondern der Betrag, der in der Gewinnermittlung wirklich als Grundsteuer-Aufwand steht.
Die Änderung steht im Jahressteuergesetz 2024, ausgefertigt am 02.12.2024 und verkündet am 05.12.2024; anzuwenden ist sie erstmals für den Erhebungszeitraum 2025. Für den Erhebungszeitraum 2024 gilt also noch die alte Rechtslage.
Fundstelle. BGBl. 2024 I Nr. 387, Artikel 9; § 36 Abs. 4b GewStG
Passend dazu ist in der heute abrufbaren Fassung des Bewertungsgesetzes als „(weggefallen)“ gekennzeichnet. Der alte Rechenweg hat damit seine Grundlage verloren.
Fundstelle. § 121a BewG
Nicht belegt: Warum der Gesetzgeber den Bezugspunkt gewechselt hat.
Die naheliegende Erklärung — mit der Grundsteuerreform haben die Länder unterschiedliche Bewertungsmodelle, und die tatsächlich erfasste Grundsteuer ist bundesweit ein einheitlicher Maßstab — stammt aus einer Fachdarstellung.
Den Wortlaut der Gesetzesbegründung haben wir nicht eingesehen. Wir geben ihn deshalb nicht als Begründung des Gesetzgebers aus.
Woran man erkennt, dass es wirklich so ist
Nicht am Aufsatz, sondern an der amtlichen Datensatzbeschreibung.
In der Jahresdokumentation der Finanzverwaltung für die Gewerbesteuererklärung 2025 tragen die Felder der alten Rechnung — Einheitswert (Zeile 83), Einheitswert-Aktenzeichen (Zeile 84), Ansatz in Prozent (Zeile 85), maßgeblicher Einheitswert (Zeile 86) und die Summe der maßgeblichen Einheitswerte (Zeile 87) — den Vermerk GELÖSCHT.
An ihrer Stelle steht in Zeile 87 ein neues Feld mit dem Drucktext „Als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer“, gekennzeichnet als NEU. Das ist kein Auslegungsergebnis, sondern ein Eintrag in der Unterlage, nach der die Erklärung gebaut wird.
In der Fassung derselben Unterlage für 2024 gibt es dieses Feld noch nicht, und die Einheitswert-Felder stehen dort ohne Löschvermerk. Die Umstellung ist also auf das Jahr genau nachweisbar.
Diese Dateien liegen in diesem Projekt und werden bei jedem Qualitätslauf gelesen. Ändert die Finanzverwaltung sie, fällt das auf.
Was Sie jetzt praktisch tun müssen
Die Zahl kommt aus Ihrer Buchhaltung, nicht mehr aus einem Einheitswertbescheid. Drei Punkte ergeben sich unmittelbar aus dem Wortlaut:
„als Betriebsausgabe erfasste“ — maßgeblich ist der Aufwand, der im Erhebungszeitraum in der Gewinnermittlung gebucht ist. Wer bilanziert, setzt den periodengerecht erfassten Aufwand an, nicht zwingend den Zahlungsbetrag.
„für zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden Grundbesitz“ Es muss eigener Grundbesitz im Betriebsvermögen sein. Ob und inwieweit Grundbesitz dazu gehört, entscheidet sich nach den Vorschriften des Einkommensteuer- oder Körperschaftsteuergesetzes; maßgebend ist der Stand zu Beginn des Kalenderjahres.
Fundstelle. § 20 Satz 1 GewStDV
Der frühere Zusatz „und nicht von der Grundsteuer befreiten“ ist im neuen Satz 1 nicht mehr enthalten.
Gekürzt wird nur, was als Betriebsausgabe erfasst ist. Wer seine Grundsteuer auf einem Sammelkonto für sonstige Abgaben bucht, kann den Betrag nicht beziffern — und was sich nicht beziffern lässt, lässt sich nicht kürzen.
Praktisch heißt das: Die Grundsteuer gehört auf ein eigenes Konto. Das ist eine Buchungsempfehlung und keine Vorschrift; sie folgt aus dem Wort „erfasste“ im Gesetzestext und steht so auch in der Fachliteratur.
Nicht belegt: Ob eine Grundsteuer, die Sie als Mieter über die Nebenkosten tragen, gekürzt werden kann.
Der Wortlaut verlangt Grundsteuer „für zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden Grundbesitz“ — wer mietet, hat keinen eigenen Grundbesitz im Betriebsvermögen.
Das ist ein Argument aus dem Wortlaut; eine amtliche Verlautbarung dazu haben wir nicht eingesehen.
Rechenbeispiel: die einfache Kürzung
Die folgenden Zahlen sind nicht abgetippt. Sie werden bei jedem Abruf dieser Seite durch denselben Rechenkern gerechnet, der auch den öffentlichen Gewerbesteuerrechner und die Gewerbesteuerrückstellung in einem Abschluss trägt.
Ohne die Kürzung wären es 14.000,00 €. Die Kürzung spart also 672,00 €. Die Faustformel dahinter: Kürzungsbetrag mal 3,5 % mal Hebesatz.
Wie sich die Umstellung auswirkt, hängt vom Einzelfall ab. Hätte dasselbe Grundstück einen maßgeblichen Einheitswert gehabt, wäre die alte Kürzung 1,2 % davon gewesen.
Ob die neue Kürzung höher oder niedriger ausfällt, entscheidet sich am Verhältnis von altem Einheitswert und heutiger Grundsteuer. Ein allgemeiner Satz dazu lässt sich nicht bilden.
Die erweiterte Kürzung — etwas völlig anderes
Neben der einfachen Kürzung nach Satz 1 steht die erweiterte Kürzung. Sie ist von der Änderung durch das Jahressteuergesetz 2024 nicht betroffen — geändert wurde Satz 1, und nennt ausdrücklich nur ihn.
Fundstelle. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG; § 36 Abs. 4b GewStG
Satz 2 lautet: „An Stelle der Kürzung nach Satz 1 tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen […] die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.“
Daraus folgen vier Dinge, alle unmittelbar aus dem Wortlaut: „An Stelle der Kürzung nach Satz 1“ — beide Kürzungen gibt es nicht nebeneinander, es ist ein Entweder-oder. „auf Antrag“ — sie kommt nicht von selbst. „ausschließlich“ — jede andere gewerbliche Tätigkeit ist im Grundsatz schädlich, soweit sie nicht ausdrücklich zugelassen ist.
Und gekürzt wird nicht ein Aufwandsbetrag, sondern der gesamte darauf entfallende Gewerbeertrag.
Zugelassen sind einige Nebentätigkeiten: Das Gesetz lässt Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und aus dem Betrieb von Ladestationen zu, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht höher als 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind; Buchst. c lässt Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern bis zu 5 Prozent zu.
Buchst. a betrifft Teileigentum an Gebäuden, die zu mehr als 66⅔ Prozent Wohnzwecken dienen.
Fundstelle. § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG; § 3 Nr. 21 EEG
Fundstelle. § 9 Nr. 1 Satz 5 GewStG nimmt Fälle wieder aus: wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient (Nr. 1 — die Betriebsaufspaltung), bei bestimmten Sondervergütungen (Nr. 1a) und bei Gewinnen aus der Aufdeckung stiller Reserven bei Grundbesitz, der innerhalb von drei Jahren vorher unter dem Teilwert eingebracht wurde (Nr. 2).
Übt das Unternehmen daneben Tätigkeiten im Sinne des Satzes 3 Buchst. b und c aus, verlangt Satz 4 zusätzlich, dass der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt wird.
Der Unterschied beträgt hier 10.360,00 €. Deshalb wird um die erweiterte Kürzung so oft gestritten — und deshalb sind ihre Voraussetzungen so eng.
Nicht belegt: Zu Anwendungsfragen der erweiterten Kürzung gibt es nach einer Fachdarstellung gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 17.06.2022. Existenz und Datum stammen aus dieser Fachdarstellung; die Fundstelle im Bundessteuerblatt haben wir nicht geprüft.
Ein Hinweis zur amtlichen ELSTER-Anleitung
Wir haben geprüft, ob die veröffentlichte Ausfüllhilfe die neue Rechtslage bereits abbildet. Der Befund, Stand des Abrufs am 18. September 2026:
Die auf elster.de abrufbare Hilfeseite „Anleitung zur Gewerbesteuererklärung 2025“ beschreibt an der Stelle der einfachen Kürzung weiterhin die bis zum Erhebungszeitraum 2024 geltende Rechtslage.
Sie führt die Abschnitte „Einheitswert (Ersatzwirtschaftswert)“ und „Anzusetzender Wert (Einheitswert)“ und enthält den Satz: „Der Kürzungsbetrag (Gewerbesteuergesetz) in Höhe von 1,2 % (Prozent) des maßgeblichen Einheitswertes berechnet das Finanzamt.“ Sie verweist auf die Eintragung eines Einheitswerts in Zeile 83 und dessen Multiplikation mit dem Prozentwert laut Zeile 85, Ergebnis in Zeile 86. Das Wort „Grundsteuer“ haben wir im abgerufenen Seiteninhalt an dieser Stelle nicht gefunden. Derselbe Satz steht auf der Seite für 2024.
Fundstelle. § 9 Nummer 1 Satz 1 GewStG
Die Zeilen, auf die die Hilfeseite verweist, sind genau die, die in der amtlichen Datensatzbeschreibung für 2025 den Vermerk GELÖSCHT tragen: Zeile 83, 85 und 86. Das ist der Abgleich zweier amtlicher Unterlagen miteinander, nicht unsere Auslegung.
Was daraus nicht folgt. Wir behaupten nicht, dass das ELSTER-Formular falsch rechnet — geprüft haben wir den Text der Hilfeseite, nicht das Verhalten des Formulars.
Wir behaupten auch nichts über den Grund: Eine Ausfüllhilfe kann aus vielen Gründen einen älteren Stand zeigen. Und wir können nicht sagen, ob die Seite nach dem 18.09.2026 geändert wurde.
Maßgeblich ist in jedem Fall das Gesetz und nicht die Ausfüllhilfe. Fallen beide auseinander, gilt in der ab 2025 anzuwendenden Fassung.
Fundstelle. § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG
Nicht belegt: Den amtlichen Vordruck GewSt 1 A 2025 und die gedruckte Anleitung dazu haben wir nicht einsehen können. Ob die Papierfassung dasselbe sagt wie die Hilfeseite, wissen wir nicht.
Was dieses Programm daraus macht
Es rechnet die Kürzung aus dem Betrag, der auf dem Grundsteuerkonto steht, und nennt die Fundstelle daneben. Steht dort nichts, wird nichts gekürzt und der Grund steht da — geraten wird keine Zahl.
Wer kein Grundstück im Betriebsvermögen hat, bekommt die Frage gar nicht erst gestellt. Das ist der häufigere Fall.
Was dabei oft schiefgeht
Weiter mit 1,2 % vom Einheitswert rechnen. Für den Erhebungszeitraum 2025 und später ist das falsch.
Fundstelle. § 36 Abs. 4b GewStG
Die Grundsteuer in einer Sammelposition verbuchen. Geht der Betrag in „sonstige Steuern“ unter, ist er später weder sauber zu ermitteln noch zu belegen.
Beide Kürzungen addieren.
Fundstelle. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG sagt „An Stelle der Kürzung nach Satz 1“ — entweder Satz 1 oder Satz 2, nie beides.
Die erweiterte Kürzung ohne Antrag erwarten. Satz 2 verlangt ausdrücklich einen Antrag.
Die Unschädlichkeitsgrenzen überschreiten. 20 % bei Strom und Ladestationen, 5 % bei sonstigen unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern.
Fundstelle. § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b und c GewStG
Die Betriebsaufspaltung übersehen. Dient der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters, ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen.
Fundstelle. § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG
Mehr: Fundstellen und was nicht belegt ist
Fundstellen
Jede einzeln nachgesehen, Stand 18.09.2026. Der Sicherheitsgrad gilt pro Fundstelle, nicht pro Absatz.
Was wir nicht belegen können
Diese Punkte stehen hier, damit niemand sie für gesichert hält. Eine Fachseite, die ihre Lücken glattbügelt, sieht vollständig aus und ist es nicht.
- Das Motiv des Gesetzgebers für den Wechsel des BezugspunktsDie Gesetzesbegründung haben wir nicht im Volltext eingesehen. Was dazu verbreitet wird — unterschiedliche Grundsteuermodelle der Länder — stammt aus Fachdarstellungen.
- Der Volltext der Bundesgesetzblatt-AusgabeDas Regelungstext-PDF von BGBl. 2024 I Nr. 387 war nicht abrufbar. Titel, Daten und Fundstelle sind über die amtliche Metadatenseite bestätigt.
- Der amtliche Vordruck GewSt 1 A 2025 und seine gedruckte AnleitungBeide waren nicht abrufbar. Der Befund zur Ausfüllhilfe stützt sich auf die ELSTER-Hilfeseite und auf die Datensatzbeschreibung, die in diesem Projekt liegt.
- Die Fundstelle der gleich lautenden Ländererlasse vom 17.06.2022 im BundessteuerblattNur aus einer Fachdarstellung bekannt. Auf ihren Inhalt stützen wir keine Aussage.
- Das Datum, zu dem der frühere Absatz 2 aufgehoben wurdeBelegt ist nur, dass heute überhaupt keine Absätze mehr enthält, sondern zwei Sätze — am 20.09.2026 im Volltext nachgelesen.
Fundstelle. § 20 GewStDV
Fundstelle. § 20 GewStDV
Und was heißt das für Sie?
Der Gewerbesteuerrechner nimmt die Zahlen entgegen, die auf Ihren Konten stehen, und rechnet die Kürzung mit — ohne Konto und ohne Übermittlung.
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Jahresabschluss einer Holding
Handelsrechtlich eine GmbH wie jede andere – die Unterschiede liegen im Steuerrecht.